Análisis Económico Financiero de Merlin Properties

Evolución del Negocio

A nivel agregado, Merlin Properties ha conseguido incrementar su volumen de negocio en un 11,70% medio anual durante los últimos 5 años. Este nivel de crecimiento es muy positivo para el valor, aunque hay que tener en cuenta que un alto crecimiento de los ingresos no es sostenible por mucho tiempo y tarde o temprano bajará a niveles más modestos una vez se estabilice su cuota de mercado.

En los últimos 5 años Merlin Properties ha conseguido generar un beneficio neto contable medio de 695,2M€. Anque esta cifra es positiva y pueda parecer buena a priori, es importante contrastar si el Free Cash Flow (FCF) acompaña a esta cifra, ya que lo contrario nos indicaría una baja calidad del beneficio neto, y por consiguiente del negocio. Por otro lado, si echamos un vistazo a la evolución reciente del Beneficio Neto contable, podemos observar una favorable tasa de crecimiento anual medio del 30,72% durante los últimos 5 años.

Por último nos encontramos uno de los indicadores más importantes para determinar la evolución real de los resultados de una empresa: el Free Cash Flow (FCF). Este ratio nos indica la cantidad de dinero en efectivo que genera un negocio después de pagar todos los gastos e inversiones de capital necesarias para mantener el negocio. La virtud más importante de este indicador es que es mucho menos propenso a la ingeniería contable, siendo más dificil de manipular por los directivos de la empresa en comparación con el Beneficio Neto contable. Una empresa con un beneficio de calidad es aquella donde el Free Cash Flow es similar en tendencia y magnitud al Beneficio Neto contable. Durante los últimos 5 años, el Free Cash Flow (FCF) medio de Merlin Properties se ha situado en 175,2M€, indicándonos que la empresa sí es capaz de generar dinero con su negocio. Por otra parte, si observamos la evolución reciente de este indicador, podemos apreciar un crecimiento medio anual del FCF del 47.87% durante los últimos 5 años.

201420152016201720182019CAGR
3a
CAGR
5a
Media
Ingresos106,5M531,4M808,4M467,6M597,4M517,7M
Variación Ingresos-399,1%52,1%-42,2%27,8%-13,4%-13,8%37,2%11,7%
EBITDA87,4M475,8M713,5M343,8M467,2M376,3M
Variación EBITDA-444,6%49,9%-51,8%35,9%-19,4%-19,2%33,9%7,4%
EBIT94,7M178,0M600,4M1.216M1.095M707,3M
Variación EBIT-87,9%237,3%102,5%-10,0%-35,4%5,6%49,5%27,6%
Beneficio Neto49,7M49,0M582,8M1.101M854,9M563,6M695,2M
Variación BN--1,4%1.090,5%88,8%-22,3%-34,1%-1,1%62,5%30,7%
Free Cash Flow-543,7M-150,9M186,6M-40,1M361,6M266,3M175,2M
Variación FCF-72,2%223,7%-121,5%1.001,1%-26,4%12,6%20,0%47,9%

Evolución del Balance

Fijándonos en el balance, podemos apreciar cómo ha evolucionado la base de activos de Merlin Properties a lo largo de los últimos años. Concretamente, se puede apreciar un crecimiento medio anual positivo del 23,73% en los últimos 5 años.

El nivel de Patrimonio Neto de la empresa ha aumentado durante los últimos 5 años a un ritmo medio anual del 25,08%. Este hecho puede ser un indicador de creación de valor para el accionista, sin embargo, conviene contrastarlo con el Valor Contable por Acción para aislar posibles distorsiones ocasionadas por ampliaciones de capital.

Por último, se puede apreciar un aumento de los niveles de deuda, a razón de un 22,46% anual. Deberíamos vigilar si este aumento se produce a mayor velocidad que el aumento de activos de la empresa. Además, cabe recordar que el aumento de deuda suele conllevar una disminución de la solvencia de la empresa y un aumento del riesgo financiero.

201420152016201720182019CAGR
3a
CAGR
5a
Media
Total Activos2.417M6.916M10.919M12.005M12.573M13.306M
Variación Total Activos-186,2%57,9%10,0%4,7%5,8%6,8%40,7%23,7%
Patrimonio Neto1.309M2.926M4.841M5.724M6.402M6.709M
Variación Patrimonio Neto-123,6%65,4%18,2%11,8%4,8%11,5%38,7%25,1%
Deuda Neta908,0M2.668M5.014M5.012M5.176M5.364M
Variación Deuda Neta-193,9%87,9%0,0%3,3%3,6%2,3%42,7%22,5%
Deuda Neta sobre Patrimonio Neto0,690,911,040,880,810,800,86
Variación Deuda Neta sobre Patrimonio Neto-31,4%13,6%-15,5%-7,7%-1,1%-8,3%2,9%-2,7%

Evolución de Magnitudes por Acción

Las cifras que se presentan a continuación corresponden a la evolución de las principales magnitudes por acción de la empresa. Todas las magnitudes han sido ajustadas para facilitar su interpretación y para corregir las distorsiones ocasionadas por Splits y Contra-splits, ya que estos eventos no suponen dilución para el accionista.

El Valor Contable por acción de Merlin Properties nos indica que el patrimonio de los accionistas en la empresa ha ido creciendo a un ritmo positivo medio anual de 9,54% durante los últimos 5 años.

La cifra de ingresos por acción ha venido cayendo a un ritmo del -3,91% medio anual, lo cual nos sugiere que la empresa está teniendo dificultades por mantener su cuota de ventas o que es una empresa cíclica cuya demanda está en fase contractiva.

El Beneficio Por Acción (BPA) ha crecido a un un ritmo positivo del 12,23% medio anual durante los últimos 5 años. Mientras, el Free Cash Flow (FCF) Por Acción ha crecido a un ritmo del 14.49% medio anual. Es importante que estas dos cantidades vayan a la par para confirmarnos la buena calidad de los resultados. De no ser así, si observamos unos Beneficios permanentemente más altos que el Free Cash Flow y con tendencias dispares, podríamos encontrarnos ante una empresa que manipula los resultados.

Por último, podemos observar una tendencia positiva en el crecimiento del dividendo por acción, habiendo crecido éste un 8.64% medio anual en los últimos 5 años. Es importante contrastar esta cifra con la evolución del Free Cash Flow. Ésto se debe a que los dividendos se pagan con el Free Cash Flow, de modo que si observamos un crecimiento de los dividendos que no va acompañado de unos Free Cash Flows positivos crecientes, entonces deberíamos cuestionarnos la sostenibilidad del dividendo.

201420152016201720182019CAGR
3a
CAGR
5a
Media
Número de Acciones*129,2M323,0M469,8M469,8M469,7M469,8M0,0%29,5%14,7%
Número de Acciones Netas129,2M323,0M469,8M469,8M469,7M469,8M0,0%29,5%14,7%
Valor Contable por Acción10,15 €9,07 €10,36 €12,25 €13,71 €14,46 €
Variación VC Por Acción--10,6%14,2%18,2%11,9%5,5%11,7%7,3%9,5%
Ingresos por Acción0,82 €1,64 €1,72 €1,00 €1,27 €1,10 €
Variación Ingresos Por Acción-99,6%4,6%-42,2%27,8%-13,4%-13,8%6,0%-3,9%
Beneficio Por Acción (BPA)0,38 €0,15 €1,24 €2,34 €1,82 €1,20 €
Variación BPA--60,5%716,5%88,9%-22,3%-34,1%-1,1%25,6%12,2%
Free Cash Flow Por Acción-4,21 €-0,47 €0,40 €-0,09 €0,77 €0,57 €
Variación FCF-88,9%185,1%-121,6%998,4%-26,4%12,6%16,4%14,5%
Dividendo por Acción (DPA)**0,00 €0,08 €0,31 €0,40 €0,46 €0,50 €
Variación DPA--287,5%29,0%15,0%8,7%17,3%-8,6%
* El número de acciones y el resto de magnitudes son ajustados por Splits, Contrasplits y otros eventos que no suponen dilución para el accionista.
** Esta cifra corresponde al importe bruto pagado en el ejercicio.

Evolución del Número de Empleados

En el siguiente gráfico podemos observar cómo durante los últimos 5 años el número de empleados de Merlin Properties ha ido aumentando a un ritmo medio anual del 58,96%, lo cual nos indica que la empresa está creciendo, al igual que sus necesidades de recursos humanos.

Una buena métrica para diferenciar en cuál de las tres situaciones mencionadas en el párrafo anterior se encuentra la empresa es estudiando la evolución del ratio de ingresos y de beneficios por empleado. En lo referente a ingresos, podemos observar una tasa media negativa de crecimiento anual de los ingresos por empleado del -13,69%. Es decir, Merlin Properties ha pasado de generar 5.323.400 € de ingresos por empleado a 2.550.010 € por empleado en los últimos 5 años.

Respecto al beneficio neto por empleado, éste ha logrado crecer a un ritmo medio anual del 2,26%. Es decir, Merlin Properties ha pasado de tener un beneficio neto ajustado de 2.483.500 € por empleado a 2.776.547 € por empleado en los últimos 5 años.

201420152016201720182019Media
% empleados varones80,0%55,1%47,7%43,2%42,1%44,8%
Nº Empleados20118195155171203
Variación Nº Empleados-490,0%65,3%-20,5%10,3%18,7%59,0%
Ingreso por Empleado5.323.400 €4.503.110 €4.145.677 €3.016.665 €3.493.620 €2.550.010 €3.313.903 €
Variación Ingreso por Empleado--15,4%-7,9%-27,2%15,8%-27,0%-13,7%
Beneficio Neto por Empleado2.483.500 €415.915 €2.987.923 €7.099.471 €4.999.287 €2.776.547 €3.992.460 €
Variación BN por Empleado--83,3%618,4%137,6%-29,6%-44,5%2,3%

Evolución de los Ingresos por Área Geográfica

En este gráfico podemos observar qué porcentaje del volumen de negocio de Merlin Properties se genera dentro y fuera del territorio nacional, además de su evolución en el tiempo. Actualmente, un 90,98% de los ingresos que realiza la empresa se generan en el mercado doméstico. Mientras que el 9,02% restante provienen de la exportación (a países de la UE, OCDE y otros).

Observando la evolución del volumen de ingresos generados en el mercado doméstico, podemos apreciar una caída anual del -1,87% durante los últimos 5 años. Es decir, la empresa está consiguiendo exportar ahora un mayor volumen de ingresos que hace 5 años, lo cual en la mayoría de los casos es un aspecto positivo en la evolución de un negocio internacional.

201420152016201720182019Media
Mercado doméstico100,0%99,6%97,7%97,7%95,9%91,0%
Variación Mercado doméstico--0,4%-1,9%0,0%-1,8%-5,2%-1,9%
Unión Europea0,0%0,4%2,3%2,3%4,1%9,0%
Variación Unión Europea--521,6%1,3%75,1%121,1%28,8%
Países OCDE0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Países OCDE-------
Resto Países0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Resto Países-------
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