Análisis Económico Financiero de Inmobiliaria Colonial

Evolución del Negocio

A nivel agregado, Inmobiliaria Colonial ha conseguido incrementar su volumen de negocio en un 18,17% medio anual durante los últimos 5 años. Este nivel de crecimiento es muy positivo para el valor, aunque hay que tener en cuenta que un alto crecimiento de los ingresos no es sostenible por mucho tiempo y tarde o temprano bajará a niveles más modestos una vez se estabilice su cuota de mercado.

En los últimos 5 años Inmobiliaria Colonial ha conseguido generar un beneficio neto contable medio de 753,7M€. Anque esta cifra es positiva y pueda parecer buena a priori, es importante contrastar si el Free Cash Flow (FCF) acompaña a esta cifra, ya que lo contrario nos indicaría una baja calidad del beneficio neto, y por consiguiente del negocio. Por otro lado, si echamos un vistazo a la evolución reciente del Beneficio Neto contable, podemos observar una favorable tasa de crecimiento anual medio del 6,46% durante los últimos 5 años.

Por último nos encontramos uno de los indicadores más importantes para determinar la evolución real de los resultados de una empresa: el Free Cash Flow (FCF). Este ratio nos indica la cantidad de dinero en efectivo que genera un negocio después de pagar todos los gastos e inversiones de capital necesarias para mantener el negocio. La virtud más importante de este indicador es que es mucho menos propenso a la ingeniería contable, siendo más dificil de manipular por los directivos de la empresa en comparación con el Beneficio Neto contable. Una empresa con un beneficio de calidad es aquella donde el Free Cash Flow es similar en tendencia y magnitud al Beneficio Neto contable. Durante los últimos 5 años, el Free Cash Flow (FCF) medio de Inmobiliaria Colonial se ha situado en 29,2M€, indicándonos que la empresa sí es capaz de generar dinero con su negocio. Por otra parte, si observamos la evolución reciente de este indicador, podemos apreciar un crecimiento medio anual del FCF del 11.47% durante los últimos 5 años.

2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019s1CAGR
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CAGR
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Media
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.056M
Variación Ingresos--11,8%4.385,2%243,7%-107,7%515,1%-1,9%-13,4%7,2%2,1%118,1%71,9%-12,5%46,0%-13,4%3,4%32,9%18,2%
EBITDA3,1M3,2M62,0M254,5M-1.294M181,2M204,6M183,3M167,6M178,2M448,3M891,2M776,7M1.144M969,1M1.071M
Variación EBITDA-2,0%1.843,5%310,3%-608,6%114,0%12,9%-10,4%-8,6%6,3%151,6%98,8%-12,8%47,3%-15,3%10,5%11,3%19,0%15,2%
EBIT2,1M1,9M61,8M247,3M-1.663M81,6M-106,1M164,7M102,6M167,0M322,3M887,1M769,3M1.137M846,1M907,4M
Variación EBIT--11,8%3.198,8%300,0%-772,5%104,9%-229,9%255,3%-37,7%62,8%93,0%175,2%-13,3%47,8%-25,6%7,3%5,7%23,0%14,3%
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M678,1M753,7M
Variación BN--76,2%5.207,4%354,4%-2.213,0%88,1%-35,3%116,7%-1.005,8%53,2%235,2%11,9%-20,5%93,2%-37,2%8,8%9,7%3,3%6,5%
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M98,9M29,2M
Variación FCF-----115,5%551,3%-172,2%99,4%-10.582,6%516,3%-269,4%21,8%70,3%552,6%-79,1%31,6%-17,9%11,5%

Evolución del Balance

Fijándonos en el balance, podemos apreciar cómo ha evolucionado la base de activos de Inmobiliaria Colonial a lo largo de los últimos años. Concretamente, se puede apreciar un crecimiento medio anual positivo del 14,70% en los últimos 5 años.

El nivel de Patrimonio Neto de la empresa ha aumentado durante los últimos 5 años a un ritmo medio anual del 17,24%. Este hecho puede ser un indicador de creación de valor para el accionista, sin embargo, conviene contrastarlo con el Valor Contable por Acción para aislar posibles distorsiones ocasionadas por ampliaciones de capital.

Por último, se puede apreciar un aumento de los niveles de deuda, a razón de un 10,37% anual. Deberíamos vigilar si este aumento se produce a mayor velocidad que el aumento de activos de la empresa. Además, cabe recordar que el aumento de deuda suele conllevar una disminución de la solvencia de la empresa y un aumento del riesgo financiero.

2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019s1CAGR
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CAGR
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Media
Total Activos264,2M272,2M11.419M15.052M10.160M8.638M7.863M7.937M7.253M6.520M5.925M7.130M8.228M10.508M11.487M12.166M
Variación Total Activos-3,0%4.095,5%31,8%-32,5%-15,0%-9,0%0,9%-8,6%-10,1%-9,1%20,3%15,4%27,7%9,3%5,9%13,9%15,5%14,7%
Patrimonio Neto125,4M122,1M3.501M4.255M1.381M1.226M2.293M2.331M1.392M928,8M2.799M3.449M4.008M5.680M6.102M6.360M
Variación Patrimonio Neto--2,7%2.768,7%21,5%-67,6%-11,2%87,1%1,6%-40,3%-33,3%201,3%23,2%16,2%41,7%7,4%4,2%16,6%17,8%17,2%
Deuda Neta42,2M74,6M6.987M9.114M6.996M6.147M3.383M3.450M3.721M3.642M2.632M3.070M3.589M3.113M4.721M
Variación Deuda Neta-76,7%9.264,1%30,4%-23,2%-12,1%-45,0%2,0%7,8%-2,1%-27,7%16,7%16,9%-13,3%51,6%15,4%5,3%10,4%
Deuda Neta sobre Patrimonio Neto0,340,612,002,145,075,021,481,482,673,920,940,890,900,550,770,78
Variación Deuda Neta sobre Patrimonio Neto-81,6%226,4%7,3%136,5%-1,0%-70,6%0,3%80,6%46,7%-76,0%-5,3%0,6%-38,8%41,2%-4,6%-27,7%-16,1%

Evolución de Magnitudes por Acción

Las cifras que se presentan a continuación corresponden a la evolución de las principales magnitudes por acción de la empresa. Todas las magnitudes han sido ajustadas para facilitar su interpretación y para corregir las distorsiones ocasionadas por Splits y Contra-splits, ya que estos eventos no suponen dilución para el accionista.

El Valor Contable por acción nos indica que Inmobiliaria Colonial está destruyendo valor para sus accionistas, ya que el patrimonio de éstos está descendiendo a un ritmo medio del -15,09% anual durante los últimos 5 años. Sería conveniente averiguar si esto se debe a una disminución del Patrimonio Neto de la empresa o a la dilución de la participación del accionista mediante ampliaciones de capital.

La cifra de ingresos por acción ha venido cayendo a un ritmo del -62,49% medio anual, lo cual nos sugiere que la empresa está teniendo dificultades por mantener su cuota de ventas o que es una empresa cíclica cuya demanda está en fase contractiva.

El Beneficio Por Acción (BPA) nos sugiere que la empresa no está atravesando un buen momento, ya que este ha venido cayendo a un un ritmo del -21,08% medio anual durante los últimos 5 años. Mientras, el Free Cash Flow (FCF) Por Acción ha crecido a un ritmo del 5.50% medio anual. Es importante que estas dos cantidades vayan a la par para confirmarnos la buena calidad de los resultados. De no ser así, si observamos unos Beneficios permanentemente más altos que el Free Cash Flow y con tendencias dispares, podríamos encontrarnos ante una empresa que manipula los resultados.

Por último, podemos observar una tendencia positiva en el crecimiento del dividendo por acción, habiendo crecido éste un 84.58% medio anual en los últimos 5 años. Es importante contrastar esta cifra con la evolución del Free Cash Flow. Ésto se debe a que los dividendos se pagan con el Free Cash Flow, de modo que si observamos un crecimiento de los dividendos que no va acompañado de unos Free Cash Flows positivos crecientes, entonces deberíamos cuestionarnos la sostenibilidad del dividendo.

2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019s1CAGR
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CAGR
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Media
Número de Acciones*0,1M0,1M0,1M0,2M0,2M0,2M2,3M2,3M2,3M2,3M31,9M31,9M356,8M435,5M508,1M151,6%195,4%173,5%
Número de Acciones Netas0,1M0,1M0,1M0,2M0,2M0,2M2,3M2,3M2,0M0,5M30,2M31,9M348,3M435,5M508,1M151,6%292,0%221,8%
Valor Contable por Acción926,83 €902,19 €20.826,22 €21.856,02 €4.121,96 €1.457,26 €567,75 €575,00 €88,44 €-592,84 €47,36 €57,70 €6,61 €8,09 €9,47 €
Variación VC Por Acción--2,7%2.208,4%4,9%-81,1%-64,6%-61,0%1,3%-84,6%-770,3%108,0%21,8%-88,6%22,4%17,1%-45,2%15,1%-15,1%
Ingresos por Acción46,64 €41,13 €1.841,60 €5.240,61 €-378,05 €1.559,64 €118,93 €102,97 €127,26 €463,66 €18,40 €29,93 €2,40 €2,80 €2,08 €
Variación Ingresos Por Acción--11,8%4.377,7%184,6%-107,2%512,5%-92,4%-13,4%23,6%264,3%-96,0%62,6%-92,0%16,8%-25,8%-58,9%-66,1%-62,5%
Beneficio Por Acción (BPA)24,85 €5,91 €127,09 €452,80 €-22.804,35 €-2.759,23 €-327,23 €6,60 €-576,04 €-995,89 €16,30 €13,03 €0,79 €1,57 €1,03 €
Variación BPA--76,2%2.051,8%256,3%-5.136,3%87,9%88,1%102,0%-8.825,9%-72,9%101,6%-20,1%-94,0%99,5%-34,1%-57,0%14,9%-21,1%
Free Cash Flow Por Acción579,35 €330,90 €849,41 €-84,69 €-42,26 €-101,27 €334,84 €-19,45 €-20,07 €-1,12 €0,17 €-0,11 €
Variación FCF-----42,9%156,7%-110,0%50,1%-139,6%430,7%-105,8%-3,2%94,4%115,5%-161,9%25,9%-14,9%5,5%
Dividendo por Acción (DPA)**0,03 €0,03 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,02 €0,17 €0,37 €0,39 €
Variación DPA---100,0%----------750,0%117,6%5,4%169,2%-84,6%
* El número de acciones y el resto de magnitudes son ajustados por Splits, Contrasplits y otros eventos que no suponen dilución para el accionista.
** Esta cifra corresponde al importe bruto pagado en el ejercicio.

Evolución del Número de Empleados

En el siguiente gráfico podemos observar cómo durante los últimos 5 años el número de empleados de Inmobiliaria Colonial ha ido aumentando a un ritmo medio anual del 5,78%, lo cual nos indica que la empresa está creciendo, al igual que sus necesidades de recursos humanos.

Una buena métrica para diferenciar en cuál de las tres situaciones mencionadas en el párrafo anterior se encuentra la empresa es estudiando la evolución del ratio de ingresos y de beneficios por empleado. En lo referente a ingresos, podemos observar una tasa media de crecimiento anual de los ingresos por empleado del 31,05%. Es decir, Inmobiliaria Colonial ha pasado de generar 1.422.547 € de ingresos por empleado a 5.499.490 € por empleado en los últimos 5 años.

Respecto al beneficio neto por empleado, éste ha logrado crecer a un ritmo medio anual del 23,68%. Es decir, Inmobiliaria Colonial ha pasado de tener un beneficio neto ajustado de -3.055.464 € por empleado a 2.733.141 € por empleado en los últimos 5 años.

2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019s1Media
% empleados varones0,0%0,0%0,0%0,0%49,1%47,3%46,7%44,4%43,2%42,5%39,3%38,7%58,0%58,0%59,4%
Nº Empleados181785295328279259214199179145142150157192192
Variación Nº Empleados--5,6%400,0%247,1%11,2%-14,9%-7,2%-17,4%-7,0%-10,1%-19,0%-2,1%5,6%4,7%22,3%-5,8%
Ingreso por Empleado350.500 €327.294 €2.935.941 €2.907.115 €-201.192 €981.728 €1.037.409 €1.087.033 €1.253.392 €1.422.547 €3.829.648 €6.720.493 €5.568.227 €7.767.108 €5.499.490 €6.096.308 €
Variación Ingreso por Empleado--6,6%797,0%-1,0%-106,9%588,0%5,7%4,8%15,3%13,5%169,2%75,5%-17,1%39,5%-29,2%31,1%
Beneficio Neto por Empleado186.778 €47.000 €202.612 €251.183 €-12.136.018 €-1.736.821 €-2.854.293 €69.692 €-5.673.392 €-3.055.464 €3.393.062 €2.925.444 €1.824.313 €4.347.280 €2.733.141 €3.049.748 €
Variación BN por Empleado--74,8%331,1%24,0%-4.931,5%85,7%-64,3%102,4%-8.240,7%46,1%211,0%-13,8%-37,6%138,3%-37,1%23,7%

Evolución de los Ingresos por Área Geográfica

En este gráfico podemos observar qué porcentaje del volumen de negocio de Inmobiliaria Colonial se genera dentro y fuera del territorio nacional, además de su evolución en el tiempo. Actualmente, un 44,44% de los ingresos que realiza la empresa se generan en el mercado doméstico. Mientras que el 55,56% restante provienen de la exportación (a países de la UE, OCDE y otros).

Observando la evolución del volumen de ingresos generados en el mercado doméstico, podemos apreciar una aumento anual del 8,22% durante los últimos 5 años. Es decir, se está generando un mayor volumen de negocio en el mercado doméstico de lo que se generaba hace 5 años, habiéndo disminuido la proporcion de exportaciones.

2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019s1Media
Mercado doméstico100,0%100,0%82,5%79,7%73,7%55,7%32,9%33,9%33,3%29,9%28,4%27,0%27,0%30,9%44,4%
Variación Mercado doméstico---17,5%-3,4%-7,5%-24,5%-40,9%2,9%-1,6%-10,2%-5,3%-4,8%-14,4%43,9%8,2%
Unión Europea0,0%0,0%17,5%20,3%26,3%44,3%67,1%66,1%66,7%70,1%71,6%73,0%73,0%69,1%55,6%
Variación Unión Europea---15,9%29,5%68,7%51,4%-1,4%0,8%5,1%2,3%1,9%--5,3%-19,6%-6,6%
Países OCDE0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Países OCDE----------------
Resto Países0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Resto Países----------------
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