Análisis Económico Financiero de Inmobiliaria Colonial

Evolución del Negocio

A nivel agregado, Inmobiliaria Colonial ha conseguido incrementar su volumen de negocio en un 2,52% medio anual durante los últimos 5 años. Este nivel de crecimiento se encuentra en un nivel moderado, sugiriendo que la empresa se encuentra en una industria madura.

En los últimos 5 años Inmobiliaria Colonial ha conseguido generar un beneficio neto contable medio de 860,1M€. Anque esta cifra es positiva y pueda parecer buena a priori, es importante contrastar si el Free Cash Flow (FCF) acompaña a esta cifra, ya que lo contrario nos indicaría una baja calidad del beneficio neto, y por consiguiente del negocio. Por otro lado, si echamos un vistazo a la evolución reciente del Beneficio Neto contable, podemos observar una favorable tasa de crecimiento anual medio del 13,48% durante los últimos 5 años.

Por último nos encontramos uno de los indicadores más importantes para determinar la evolución real de los resultados de una empresa: el Free Cash Flow (FCF). Este ratio nos indica la cantidad de dinero en efectivo que genera un negocio después de pagar todos los gastos e inversiones de capital necesarias para mantener el negocio. La virtud más importante de este indicador es que es mucho menos propenso a la ingeniería contable, siendo más dificil de manipular por los directivos de la empresa en comparación con el Beneficio Neto contable. Una empresa con un beneficio de calidad es aquella donde el Free Cash Flow es similar en tendencia y magnitud al Beneficio Neto contable. Durante los últimos 5 años, el Free Cash Flow (FCF) medio de Inmobiliaria Colonial se ha situado en 135,0M€, indicándonos que la empresa sí es capaz de generar dinero con su negocio. Por otra parte, si observamos la evolución reciente de este indicador, podemos apreciar una caída media anual del FCF del -13.73% durante los últimos 5 años, lo cual es un hecho negativo a tener en cuenta.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018CAGR
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CAGR
5a
Media
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.219M1.056M1.056M1.224M1.224M1.056M1.056M1.224M1.224M
Variación Ingresos--11,8%4.385,2%243,7%-107,7%515,1%-1,9%-13,4%7,2%2,1%118,1%71,9%-12,5%46,0%--13,4%-15,9%--13,7%-15,9%-5,0%-2,5%
EBITDA3,1M3,2M62,0M254,5M-1.294M181,2M204,6M183,3M167,6M178,2M448,3M891,2M776,7M1.144M969,1M
Variación EBITDA-2,0%1.843,5%310,3%-608,6%114,0%12,9%-10,4%-8,6%6,3%151,6%98,8%-12,8%47,3%-15,3%2,8%40,3%21,6%
EBIT2,1M1,9M61,8M247,3M-1.663M81,6M-106,1M164,7M102,6M167,0M322,3M887,1M769,3M1.137M846,1M
Variación EBIT--11,8%3.198,8%300,0%-772,5%104,9%-229,9%255,3%-37,7%62,8%93,0%175,2%-13,3%47,8%-25,6%-1,6%38,3%18,4%
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M1.080M678,1M678,1M958,2M958,2M678,1M678,1M958,2M958,2M860,1M
Variación BN--76,2%5.207,4%354,4%-2.213,0%88,1%-35,3%116,7%-1.005,8%53,2%235,2%11,9%-20,5%93,2%-37,2%-1,2%28,2%13,5%
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M473,4M98,9M98,9M179,1M179,1M179,1M179,1M98,9M98,9M135,0M
Variación FCF-----115,5%551,3%-172,2%99,4%-10.582,6%516,3%-269,4%21,8%70,3%552,6%--79,1%-81,1%----44,8%--18,0%-11,2%-13,7%

Evolución del Balance

Fijándonos en el balance, podemos apreciar cómo ha evolucionado la base de activos de Inmobiliaria Colonial a lo largo de los últimos años. Concretamente, se puede apreciar un crecimiento medio anual positivo del 14,61% en los últimos 5 años.

El nivel de Patrimonio Neto de la empresa ha aumentado durante los últimos 5 años a un ritmo medio anual del 33,33%. Este hecho puede ser un indicador de creación de valor para el accionista, sin embargo, conviene contrastarlo con el Valor Contable por Acción para aislar posibles distorsiones ocasionadas por ampliaciones de capital.

Por último, se puede apreciar una disminución de los niveles de deuda, a razón de un - anual. Lo cual suele ser un hecho positivo, ya que aumenta la solvencia de la empresa y disminuye su riesgo financiero.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018CAGR
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CAGR
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Media
Total Activos264,2M272,2M11.419M15.052M10.160M8.638M7.863M7.937M7.253M6.520M5.925M7.130M8.228M10.508M11.487M
Variación Total Activos-3,0%4.095,5%31,8%-32,5%-15,0%-9,0%0,9%-8,6%-10,1%-9,1%20,3%15,4%27,7%9,3%17,2%12,0%14,6%
Patrimonio Neto125,4M122,1M3.501M4.255M1.381M1.226M2.293M2.331M1.392M928,8M2.799M3.449M4.008M5.680M6.102M
Variación Patrimonio Neto--2,7%2.768,7%21,5%-67,6%-11,2%87,1%1,6%-40,3%-33,3%201,3%23,2%16,2%41,7%7,4%20,9%45,7%33,3%
Deuda Neta42,2M74,6M6.987M9.114M6.996M6.147M3.383M3.450M3.721M3.642M2.632M3.070M3.589M3.113M3.385M4.721M4.721M4.721M4.721M4.721M4.721M4.721M4.721M
Variación Deuda Neta-76,7%9.264,1%30,4%-23,2%-12,1%-45,0%2,0%7,8%-2,1%-27,7%16,7%16,9%-13,3%8,7%39,5%----------
Deuda Neta sobre Patrimonio Neto0,340,612,002,145,075,021,481,482,673,920,940,890,900,550,710,770,770,770,770,770,770,770,770,77
Variación Deuda Neta sobre Patrimonio Neto-81,6%226,4%7,3%136,5%-1,0%-70,6%0,3%80,6%46,7%-76,0%-5,3%0,6%-38,8%29,2%9,2%----------

Evolución de Magnitudes por Acción

Las cifras que se presentan a continuación corresponden a la evolución de las principales magnitudes por acción de la empresa. Todas las magnitudes han sido ajustadas para facilitar su interpretación y para corregir las distorsiones ocasionadas por Splits y Contra-splits, ya que estos eventos no suponen dilución para el accionista.

El Valor Contable por acción nos indica que Inmobiliaria Colonial está destruyendo valor para sus accionistas, ya que el patrimonio de éstos está descendiendo a un ritmo medio del -50,00% anual durante los últimos 5 años. Sería conveniente averiguar si esto se debe a una disminución del Patrimonio Neto de la empresa o a la dilución de la participación del accionista mediante ampliaciones de capital.

La cifra de ingresos por acción ha venido cayendo a un ritmo del -50,00% medio anual, lo cual nos sugiere que la empresa está teniendo dificultades por mantener su cuota de ventas o que es una empresa cíclica cuya demanda está en fase contractiva.

El Beneficio Por Acción (BPA) nos sugiere que la empresa no está atravesando un buen momento, ya que este ha venido cayendo a un un ritmo del -50,00% medio anual durante los últimos 5 años. Mientras, el Free Cash Flow (FCF) Por Acción ha ido cayendo a un ritmo del -50.00% medio anual. Es importante que estas dos cantidades vayan a la par para confirmarnos la buena calidad de los resultados. De no ser así, si observamos unos Beneficios permanentemente más altos que el Free Cash Flow y con tendencias dispares, podríamos encontrarnos ante una empresa que manipula los resultados.

Por último, podemos observar una tendencia negativa en el crecimiento del dividendo por acción, habiendo caido éste un 0.00% medio anual durante los últimos 5 años.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018CAGR
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CAGR
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Media
Número de Acciones*0,1M0,1M0,1M0,2M0,2M0,2M2,3M2,3M2,3M2,3M31,9M31,9M356,8M435,5M435,5M508,1M0,0M0,0M508,1M508,1M0,0M508,1M0,0M-100,0%--50,0%
Número de Acciones Netas0,1M0,1M0,1M0,2M0,2M0,2M2,3M2,3M2,0M0,5M30,2M31,9M348,3M435,5M435,5M508,1M0,0M0,0M508,1M508,1M0,0M508,1M0,0M-100,0%--50,0%
Valor Contable por Acción926,83 €902,19 €20.826,22 €21.856,02 €4.121,96 €1.457,26 €567,75 €575,00 €88,44 €-592,84 €47,36 €57,70 €6,61 €8,09 €6,61 €9,47 €0,00 €0,00 €9,47 €9,47 €0,00 €9,47 €0,00 €
Variación VC Por Acción--2,7%2.208,4%4,9%-81,1%-64,6%-61,0%1,3%-84,6%-770,3%108,0%21,8%-88,6%22,4%-18,2%43,2%-100,0%----100,0%--100,0%-100,0%--50,0%
Ingresos por Acción46,64 €41,13 €1.841,60 €5.240,61 €-378,05 €1.559,64 €118,93 €102,97 €127,26 €463,66 €18,40 €29,93 €2,40 €2,80 €2,80 €2,08 €0,00 €0,00 €2,41 €2,08 €0,00 €2,41 €0,00 €
Variación Ingresos Por Acción--11,8%4.377,7%184,6%-107,2%512,5%-92,4%-13,4%23,6%264,3%-96,0%62,6%-92,0%16,8%--25,8%-100,0%---13,7%-100,0%--100,0%-100,0%--50,0%
Beneficio Por Acción (BPA)24,85 €5,91 €127,09 €452,80 €-22.804,35 €-2.759,23 €-327,23 €6,60 €-576,04 €-995,89 €16,30 €13,03 €0,79 €1,57 €1,57 €1,03 €0,00 €0,00 €1,39 €1,03 €0,00 €1,39 €0,00 €
Variación BPA--76,2%2.051,8%256,3%-5.136,3%87,9%88,1%102,0%-8.825,9%-72,9%101,6%-20,1%-94,0%99,5%--34,1%-100,0%---25,9%-100,0%--100,0%-100,0%--50,0%
Free Cash Flow Por Acción579,35 €330,90 €849,41 €-84,69 €-42,26 €-101,27 €334,84 €-19,45 €-20,07 €-1,12 €0,17 €0,17 €-0,11 €-0,14 €0,05 €-0,30 €
Variación FCF-----42,9%156,7%-110,0%50,1%-139,6%430,7%-105,8%-3,2%94,4%115,5%--161,9%100,0%--136,3%-100,0%-100,0%-100,0%--50,0%
Dividendo por Acción (DPA)**0,03 €0,03 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,00 €0,02 €0,17 €0,37 €
Variación DPA---100,0%----------750,0%117,6%---
* El número de acciones y el resto de magnitudes son ajustados por Splits, Contrasplits y otros eventos que no suponen dilución para el accionista.
** Esta cifra corresponde al importe bruto pagado en el ejercicio.

Evolución del Número de Empleados

En el siguiente gráfico podemos observar cómo durante los últimos 5 años el número de empleados de Inmobiliaria Colonial ha ido aumentando a un ritmo medio anual del 1,41%, lo cual nos indica que la empresa y sus necesidades de recursos humanos están creciendo a un ritrmo moderado.

Una buena métrica para diferenciar en cuál de las tres situaciones mencionadas en el párrafo anterior se encuentra la empresa es estudiando la evolución del ratio de ingresos y de beneficios por empleado. En lo referente a ingresos, podemos observar una tasa media negativa de crecimiento anual de los ingresos por empleado del -. Es decir, Inmobiliaria Colonial ha pasado de generar 8.105.179 € de ingresos por empleado a 8.105.179 € por empleado en los últimos 5 años.

Respecto al beneficio neto por empleado, éste ha ido cayendo a un ritmo medio anual del -. Es decir, el beneficio neto ajustado por empleado de Inmobiliaria Colonial se ha reducido desde 4.689.026 € por empleado a 4.689.026 € por empleado en los últimos 5 años.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
% empleados varones0,0%0,0%0,0%0,0%49,1%47,3%46,7%44,4%43,2%42,5%39,3%38,7%58,0%58,0%58,0%59,4%57,6%57,6%59,4%59,4%57,6%59,4%57,6%
Nº Empleados181785295328279259214199179145142150157192
Variación Nº Empleados--5,6%400,0%247,1%11,2%-14,9%-7,2%-17,4%-7,0%-10,1%-19,0%-2,1%5,6%4,7%22,3%1,4%
Ingreso por Empleado350.500 €327.294 €2.935.941 €2.907.115 €-201.192 €981.728 €1.037.409 €1.087.033 €1.253.392 €1.422.547 €3.829.648 €6.720.493 €5.568.227 €7.767.108 €7.767.108 €5.499.490 €6.992.728 €8.105.179 €6.374.385 €5.499.490 €6.992.728 €6.374.385 €8.105.179 €6.886.058 €
Variación Ingreso por Empleado--6,6%797,0%-1,0%-106,9%588,0%5,7%4,8%15,3%13,5%169,2%75,5%-17,1%39,5%--29,2%27,2%15,9%-21,4%-13,7%27,2%-8,8%27,2%-
Beneficio Neto por Empleado186.778 €47.000 €202.612 €251.183 €-12.136.018 €-1.736.821 €-2.854.293 €69.692 €-5.673.392 €-3.055.464 €3.393.062 €2.925.444 €1.824.313 €4.347.280 €4.347.280 €2.733.141 €3.475.252 €4.689.026 €3.687.724 €2.733.141 €3.475.252 €3.687.724 €4.689.026 €3.802.433 €
Variación BN por Empleado--74,8%331,1%24,0%-4.931,5%85,7%-64,3%102,4%-8.240,7%46,1%211,0%-13,8%-37,6%138,3%--37,1%27,2%34,9%-21,4%-25,9%27,2%6,1%27,2%-

Evolución de los Ingresos por Área Geográfica

En este gráfico podemos observar qué porcentaje del volumen de negocio de Inmobiliaria Colonial se genera dentro y fuera del territorio nacional, además de su evolución en el tiempo. Actualmente, un 38,39% de los ingresos que realiza la empresa se generan en el mercado doméstico. Mientras que el 61,61% restante provienen de la exportación (a países de la UE, OCDE y otros).

Observando la evolución del volumen de ingresos generados en el mercado doméstico, podemos apreciar una caída anual del - durante los últimos 5 años. Es decir, la empresa está consiguiendo exportar ahora un mayor volumen de ingresos que hace 5 años, lo cual en la mayoría de los casos es un aspecto positivo en la evolución de un negocio internacional.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
Mercado doméstico100,0%100,0%82,5%79,7%73,7%55,7%32,9%33,9%33,3%29,9%28,4%27,0%27,0%30,9%30,9%44,4%38,4%38,4%44,4%44,4%38,4%44,4%38,4%
Variación Mercado doméstico---17,5%-3,4%-7,5%-24,5%-40,9%2,9%-1,6%-10,2%-5,3%-4,8%-14,4%-43,9%-13,6%-15,8%--13,6%15,8%-13,6%-
Unión Europea0,0%0,0%17,5%20,3%26,3%44,3%67,1%66,1%66,7%70,1%71,6%73,0%73,0%69,1%69,1%55,6%61,6%61,6%55,6%55,6%61,6%55,6%61,6%
Variación Unión Europea---15,9%29,5%68,7%51,4%-1,4%0,8%5,1%2,3%1,9%--5,3%--19,6%10,9%--9,8%-10,9%-9,8%10,9%1,8%
Países OCDE0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Países OCDE------------------------
Resto Países0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
Variación Resto Países------------------------
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