Análisis Económico Financiero de Merlin Properties

Rentabilidad de la Empresa

La reducida rentabilidad media sobre el Capital Empleado (ROCE) de Merlin Properties no invita al optimismo y nos sugiere que la calidad del negocio no es muy buena. Por cada euro de capital empleado la empresa genera 0,06 € de beneficio neto ajustado.

El ratio Cash ROCE (Rentabilidad en efectivo sobre el Capital Empleado) nos muestra que Merlin Properties no está invirtiendo eficientemente el capital del que dispone para la adquisición de inmovilizado y el desarrollo de proyectos. De media, solo ha sido capaz de generar 1.30€ de FCF por cada 100€ de capital empleado. Dada la poca eficiencia con la que el equipo gestor gestiona el capital de la empresa, sería más conveniente que fuese devuelto al accionista y éste lo invirtiese en algún otro negocio mejor.

La rentabilidad media sobre el Patrimonio Neto (ROE) es del 11,7%. Para determinar cómo de bueno es este nivel, conviene contrastar este ratio con el apalancamiento financiero en la sección de fortaleza financiera. Si los niveles de apalancamiento son muy reducidos, este ROE puede considerarse como bueno. Además, como de costumbre, deberíamos compararlo también con empresas similares de la misma industria para poner el valor en contexto.

Merlin Properties genera una rentabilidad media sobre el total de activos de 5,68%. En términos absolutos, esta cifra no parece demasiado buena, sin embargo conviene compararla con el ROA de otras empresas de la industria, ya que este ratio es muy dependiente del tipo de industria en la que opera la empresa

201420152016201720182019Media
5 años*
Beneficio Neto49,7M49,0M582,8M1.101M854,9M563,6M
Free Cash Flow-543,7M-150,9M186,6M-40,1M361,6M266,3M
Total Activos2.417M6.916M10.919M12.005M12.573M13.306M
Patrimonio Neto1.309M2.926M4.841M5.724M6.402M6.709M
Capital Empleado2.242M5.840M10.454M11.405M12.307M12.895M
ROA2,1%0,7%5,3%9,2%6,8%4,2%5,7%
ROE3,8%1,7%12,0%19,2%13,4%8,4%11,7%
ROCE2,2%0,8%5,6%9,7%7,0%4,4%5,9%
Cash ROCE-24,3%-2,6%1,8%-0,4%2,9%2,1%1,3%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ventaja Competitiva

Merlin Properties presenta un margen bruto medio bastante generoso del 100,0%. Parece que la empresa tiene una buena capacidad para fijar los precios de sus productos o servicios.

Por otro lado, el margen neto medio de Merlin Properties durante los últimos 5 años se situa en un generoso nivel del 127,25%. Es decir, la empresa gana 127,25 € por cada 100€ de ingresos que obtiene.

Atendiendo a los flujos de efectivo que realmente genera la empresa, se puede apreciar un buen margen FCF del 29,47%. Esto nos indica que por cada 100€ de ventas, 29,47 € son efectivo después de gastos que entran directamente en la caja de la empresa.

201420152016201720182019Media
5 años*
Ingresos106,5M531,4M808,4M467,6M597,4M517,7M
Resultado Bruto106,5M531,4M808,4M467,6M597,4M517,7M
EBITDA87,4M475,8M713,5M343,8M467,2M376,3M
EBIT94,7M178,0M600,4M1.216M1.095M707,3M
Beneficio Neto49,7M49,0M582,8M1.101M854,9M563,6M
Free Cash Flow-543,7M-150,9M186,6M-40,1M361,6M266,3M
Margen Bruto100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%
Margen EBITDA82,1%89,6%88,3%73,5%78,2%72,7%78,3%
Margen EBIT89,0%33,5%74,3%260,0%183,2%136,6%153,3%
Margen Neto46,7%9,2%72,1%235,4%143,1%108,9%127,2%
Margen FCF-510,7%-28,4%23,1%-8,6%60,5%51,4%29,5%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Calidad del resultado

El beneficio neto contable de una empresa está sujeto a cierta discreción por parte del equipo directivo a la hora de reconocer ingresos y gastos. El equipo gestor puede alterar en cierta medida los resultados a conveniencia, sin necesidad de cometer fraude, simplemente aplicando los criterios que más convienen en cada situación.

Por otra parte, los flujos de efectivo que entran y salen de la empresa son mucho más difíciles de manipular, y por tanto, se consideran un reflejo más realista del beneficio real de la empresa. El coeficiente de devengo compara el resultado contable con el resultado según los flujos de efectivo (FCF) para ofrecernos una medición del nivel de discreción implícito en los resultados publicados.

La media a 5 años del coeficiente de devengo se encuentra en 5,63%. Debido a que esta cifra se encuentra próxima a 0, parece que el resultado contable de Merlin Properties es de alta calidad y que no se aprecia manipulación del mismo.

201420152016201720182019Media
5 años
Beneficio Neto49,7M49,0M582,8M1.101M854,9M563,6M
Free Cash Flow-543,7M-150,9M186,6M-40,1M361,6M266,3M
Devengos593,4M199,8M396,1M1.141M493,2M297,4M505,5M
Activos Operativos Netos Medios2.217M3.906M7.725M10.295M11.157M11.825M8.982M
Coeficiente de Devengo26,8%5,1%5,1%11,1%4,4%2,5%5,6%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.

Intensidad del capital

Merlin Properties gasta de media 51,41 € por cada 100 € de Flujos de Efectivo Operativos (FCF antes de Capex) generados por su negocio. A primera vista esta cifra es más alta de lo deseable, pero puede venir motivada porque la empresa se encuentre en plena fase de crecimiento o porque la industria en la que opera la empresa es intensiva en capital por naturaleza. Sería interesante estudiar la situación de sus competidores a este respecto para averiguar cuál es la empresa con menores necesidades de capital.

201420152016201720182019Media
5 años
Inversión en capital (Capex)-552,5M-252,7M9,8M-332,5M77,2M-39,2M-107,5M
Free Cash Flow antes de Capex8,8M101,8M176,9M292,4M284,5M305,5M232,2M
Intensidad del Capital**300,0%248,2%0,0%113,7%0,0%12,8%51,4%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.
** Con el fin de facilitar la representación gráfica, el nivel de intensidad de Capital está representado con un 300% cuando el Beneficio Neto es negativo.

Piotroski F-Score

El ratio F-Score, desarrollado en el año 2000 por el reconocido profesor de la Universidad de Chicago Joseph Piotroski, nos ayuda a diferenciar entre empresas de alta y baja calidad financiera basándose en una serie de 9 principios contables que analizan la rentabilidad, apalancamiento financiero, liquidez, eficiencia operativa, etc.

Cuando una empresa cumple todos los criterios de Piotroski, recibe una puntuación de 9 (un punto por cada criterio cumplido), siendo éstas las empresas de mayor calidad financiera. Aquellas empresas con unas cuentas más débiles apenas cumplen algún criterio y suman pocos o ningún punto, encontrándose su ratio F-Score más cercano a 0.

Merlin Properties presenta un ratio F-Score de 3 en el último año, y 3,95 de media en los últimos 5 años. Con estos niveles parece que calidad financiera de la empresa es bastante reducida de acuerdo al ratio F-Score de Piotrioski.

201420152016201720182019Media
5 años*
¿Está generando beneficios?111111
¿Está generando efectivo?111111
¿Genera más efectivo que Beneficio Contable?010000
¿Está creciendo la rentabilidad sobre activos?001100
¿Está reduciéndose el nivel de deuda?000111
¿Están mejorando los niveles de liquidez?001000
¿Se evita la dilución de los accionistas?100010
¿Está mejorando el margen bruto?000000
¿Está aumentando la productividad del activo?010010
Piotroski F-Score3444534,0
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ratios de Actividad

El periodo medio de almacén nos indica que en el último ejercicio Merlin Properties está tardando de media 0,0 días en vender sus productos desde que éstos entran en su almacén. Si nos fijamos en el crecimiento de este ratio durante los últimos 5 años, vemos que éste apenas ha cambiado. Es decir, la empresa vende al mismo ritmo que hace un lustro.

De acuerdo con el periodo medio de cobro, la empresa está tardando en cobrar a sus clientes 69,7 días de media. La variación anual durante los últimos 5 años muestra que este ratio ha aumentado un 43,5% anual, sugiriendo que a la compañía le cuesta ahora más tiempo cobrar las ventas a crédito realizadas. Esto puede ser debido al deterioro de la calidad crediticia de los clientes o a un aumento de las ventas a crédito frente a las ventas en efectivo. Sería recomendable analizar ambas situaciones en más detalle.

El periodo medio de pago nos indica que la empresa tarda 0,0 días de media en completar el pago a sus proveedores. La evolución durante los últimos 5 años nos indica que Merlin Properties tarda aproximadamente el mismo tiempo en pagar a sus proveedores.

Por último, el periodo medio (o periodo medio de maduración) agrupa los 3 periodos medios anteriores en una sola cifra para indicarnos cuánto tiempo pasa desde que se paga a los proveedores hasta que se recibe el efectivo del cliente por la venta del producto o servicio. Aunque, como ya sabemos, esta cifra debe compararse con el resto de la industria, en general, cuanto más bajo sea el periodo medio mejor. Observando la evolución reciente de este ratio se aprecia que se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 5 años.

201420152016201720182019Var. media
5 años*
Ingresos106,5M531,4M808,4M467,6M597,4M517,7M
Coste de ventas0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M
Inventario Medio0,0M0,0M1,5M2,5M1,6M0,8M
Media de Cuentas por cobrar3,3M13,9M265,1M292,2M123,0M98,9M
Media de Cuentas a pagar23,4M188,7M247,5M104,1M76,3M115,6M
Periodo medio de almacén0,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio de cobro11,59,5119,7228,175,269,743,5%
Periodo medio de pago0,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio0,00,00,00,00,00,0-
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.
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