Análisis Económico Financiero de Inmobiliaria Colonial

Rentabilidad de la Empresa

La reducida rentabilidad media sobre el Capital Empleado (ROCE) de Inmobiliaria Colonial no invita al optimismo y nos sugiere que la calidad del negocio no es muy buena. Por cada euro de capital empleado la empresa genera 0,08 € de beneficio neto ajustado.

El ratio Cash ROCE (Rentabilidad en efectivo sobre el Capital Empleado) nos muestra que Inmobiliaria Colonial no está invirtiendo eficientemente el capital del que dispone para la adquisición de inmovilizado y el desarrollo de proyectos. De media, solo ha sido capaz de generar 1.20€ de FCF por cada 100€ de capital empleado. Dada la poca eficiencia con la que el equipo gestor gestiona el capital de la empresa, sería más conveniente que fuese devuelto al accionista y éste lo invirtiese en algún otro negocio mejor.

La rentabilidad media sobre el Patrimonio Neto (ROE) es del 14,1%. Para determinar cómo de bueno es este nivel, conviene contrastar este ratio con el apalancamiento financiero en la sección de fortaleza financiera. Si los niveles de apalancamiento son muy reducidos, este ROE puede considerarse como bueno. Además, como de costumbre, deberíamos compararlo también con empresas similares de la misma industria para poner el valor en contexto.

Inmobiliaria Colonial genera una rentabilidad media sobre el total de activos de 7,49%. En términos absolutos, esta cifra no parece demasiado buena, sin embargo conviene compararla con el ROA de otras empresas de la industria, ya que este ratio es muy dependiente del tipo de industria en la que opera la empresa

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M1.080M678,1M678,1M958,2M958,2M678,1M678,1M958,2M958,2M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M473,4M98,9M98,9M179,1M179,1M179,1M179,1M98,9M98,9M
Total Activos264,2M272,2M11.419M15.052M10.160M8.638M7.863M7.937M7.253M6.520M5.925M7.130M8.228M10.508M11.487M
Patrimonio Neto125,4M122,1M3.501M4.255M1.381M1.226M2.293M2.331M1.392M928,8M2.799M3.449M4.008M5.680M6.102M
Capital Empleado187,0M215,3M10.885M14.124M8.797M7.670M5.934M6.020M5.377M4.783M5.678M6.817M8.031M9.232M8.535M11.279M11.279M11.281M11.281M11.279M11.279M11.281M11.281M
ROA1,3%0,3%0,4%1,3%-40,1%-5,6%-8,3%1,4%-13,7%-7,1%10,6%9,9%6,8%10,3%12,1%5,9%5,9%8,3%8,3%5,9%5,9%8,3%8,3%7,5%
ROE2,7%0,7%1,2%4,5%-294,9%-39,5%-28,6%4,7%-71,4%-50,1%22,5%20,4%14,0%19,0%22,6%11,1%11,1%15,7%15,7%11,1%11,1%15,7%15,7%14,1%
ROCE1,8%0,4%0,4%1,4%-46,3%-6,3%-11,1%1,8%-18,5%-9,7%11,1%10,3%7,0%11,7%12,7%6,0%6,0%8,5%8,5%6,0%6,0%8,5%8,5%7,6%
Cash ROCE1,5%-0,4%1,9%-1,8%0,0%-1,2%5,6%-7,9%-5,2%-1,3%5,1%5,6%0,9%0,9%1,6%1,6%1,6%1,6%0,9%0,9%1,2%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ventaja Competitiva

Inmobiliaria Colonial presenta un margen bruto medio bastante generoso del 100,0%. Parece que la empresa tiene una buena capacidad para fijar los precios de sus productos o servicios.

Por otro lado, el margen neto medio de Inmobiliaria Colonial durante los últimos 5 años se situa en un generoso nivel del 73,37%. Es decir, la empresa gana 73,37 € por cada 100€ de ingresos que obtiene.

Atendiendo a los flujos de efectivo que realmente genera la empresa, se puede apreciar un aceptable margen FCF del 11,84%. Es decir, la empresa genera 11,84 € de efectivo por cada 100€ de ventas que realiza.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.219M1.056M1.056M1.224M1.224M1.056M1.056M1.224M1.224M
Resultado Bruto8,1M7,3M108,4M345,8M-1.121M201,4M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.056M
EBITDA3,1M3,2M62,0M254,5M-1.294M181,2M204,6M183,3M167,6M178,2M448,3M891,2M776,7M1.144M969,1M
EBIT2,1M1,9M61,8M247,3M-1.663M81,6M-106,1M164,7M102,6M167,0M322,3M887,1M769,3M1.137M846,1M
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M1.080M678,1M678,1M958,2M958,2M678,1M678,1M958,2M958,2M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M473,4M98,9M98,9M179,1M179,1M179,1M179,1M98,9M98,9M
Margen Bruto127,7%130,7%43,4%40,3%1.699,4%73,5%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%
Margen EBITDA49,6%57,4%24,9%29,7%1.961,6%66,2%76,1%78,8%67,2%70,0%80,7%93,4%93,0%93,8%93,8%91,8%91,8%93,9%93,9%91,8%91,8%93,9%93,9%93,1%
Margen EBIT33,7%33,7%24,8%28,8%2.520,1%29,8%-39,5%70,8%41,1%65,6%58,0%93,0%92,1%93,2%93,2%80,1%80,1%85,7%85,7%80,1%80,1%85,7%85,7%83,8%
Margen Neto53,3%14,4%17,0%22,5%6.169,7%-176,9%-244,0%47,2%-398,7%-182,6%113,2%73,7%67,0%88,6%88,6%64,2%64,2%78,3%78,3%64,2%64,2%78,3%78,3%73,4%
Margen FCF24,9%50,1%54,5%-40,1%-0,3%-25,6%104,4%-81,1%-36,9%-12,5%38,8%38,8%9,4%9,4%14,6%14,6%17,0%17,0%8,1%8,1%11,8%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Calidad del resultado

El beneficio neto contable de una empresa está sujeto a cierta discreción por parte del equipo directivo a la hora de reconocer ingresos y gastos. El equipo gestor puede alterar en cierta medida los resultados a conveniencia, sin necesidad de cometer fraude, simplemente aplicando los criterios que más convienen en cada situación.

Por otra parte, los flujos de efectivo que entran y salen de la empresa son mucho más difíciles de manipular, y por tanto, se consideran un reflejo más realista del beneficio real de la empresa. El coeficiente de devengo compara el resultado contable con el resultado según los flujos de efectivo (FCF) para ofrecernos una medición del nivel de discreción implícito en los resultados publicados.

La media a 5 años del coeficiente de devengo se encuentra en 7,13%. Debido a que esta cifra se encuentra próxima a 0, parece que el resultado contable de Inmobiliaria Colonial es de alta calidad y que no se aprecia manipulación del mismo.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M1.080M678,1M678,1M958,2M958,2M678,1M678,1M958,2M958,2M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M473,4M98,9M98,9M179,1M179,1M179,1M179,1M98,9M98,9M
Devengos-20,7M-4.038M-633,7M-547,9M110,4M-930,5M-730,8M1.079M1.055M663,9M607,1M607,1M579,2M579,2M779,0M779,0M499,0M499,0M859,3M859,3M699,1M
Activos Operativos Netos Medios167,6M182,1M5.343M11.929M10.873M7.875M6.524M5.729M5.447M4.842M5.001M5.975M7.058M8.195M7.881M9.808M9.808M9.808M9.808M9.808M9.808M9.808M9.808M9.808M
Coeficiente de Devengo-0,2%-37,1%-8,1%-8,4%1,9%-17,1%-15,1%21,6%17,7%9,4%7,4%7,7%5,9%5,9%7,9%7,9%5,1%5,1%8,8%8,8%7,1%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.

Intensidad del capital

Gracias a su posición competitiva y a la naturaleza de su negocio, Inmobiliaria Colonial solo tiene que realizar una pequeña inversión en capital para permanecer competitiva. Por cada 100 € de Flujos de Efectivo Operativos (FCF antes de Capex) que genera su negocio, sólo tiene que destinar 0,01 € a la compra de nuevo inmovilizado y al mantenimiento del existente para el sustento de sus actividades operativas.

Con el efectivo restante, la empresa puede invertir en la compra de nuevas empresas o activos, amortizar deuda, pagar dividendos o recomprar acciones. Eventos que, de un modo u otro, potencialmente pueden aportar valor añadido al accionista.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años
Inversión en capital (Capex)-1,0M-1,3M-0,2M91,8M55,1M140,5M-107,9M-14,0M-119,2M233,4M-376,2M-325,5M-158,2M317,6M317,6M64,3M64,3M72,2M72,2M72,2M72,2M64,3M64,3M69,0M
Free Cash Flow antes de Capex121,6M-88,2M8,7M0,1M13,4M55,4M32,5M-74,4M-26,8M53,7M155,7M155,7M34,6M34,6M106,9M106,9M106,9M106,9M34,6M34,6M78,0M
Intensidad del Capital**0,0%0,0%0,0%300,0%104,5%215,4%0,0%300,0%300,0%294,9%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%0,0%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.
** Con el fin de facilitar la representación gráfica, el nivel de intensidad de Capital está representado con un 300% cuando el Beneficio Neto es negativo.

Piotroski F-Score

El ratio F-Score, desarrollado en el año 2000 por el reconocido profesor de la Universidad de Chicago Joseph Piotroski, nos ayuda a diferenciar entre empresas de alta y baja calidad financiera basándose en una serie de 9 principios contables que analizan la rentabilidad, apalancamiento financiero, liquidez, eficiencia operativa, etc.

Cuando una empresa cumple todos los criterios de Piotroski, recibe una puntuación de 9 (un punto por cada criterio cumplido), siendo éstas las empresas de mayor calidad financiera. Aquellas empresas con unas cuentas más débiles apenas cumplen algún criterio y suman pocos o ningún punto, encontrándose su ratio F-Score más cercano a 0.

Inmobiliaria Colonial presenta un ratio F-Score de 3 en el último año, y 2,50 de media en los últimos 5 años. Con estos niveles parece que calidad financiera de la empresa es bastante reducida de acuerdo al ratio F-Score de Piotrioski.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
¿Está generando beneficios?11110001001111111111111
¿Está generando efectivo?00010111110011111111111
¿Genera más efectivo que Beneficio Contable?00001110110000000000000
¿Está creciendo la rentabilidad sobre activos?00110101011001100000000
¿Está reduciéndose el nivel de deuda?00010010001101100000000
¿Están mejorando los niveles de liquidez?00011100101001100000000
¿Se evita la dilución de los accionistas?11000000000100001100101
¿Está mejorando el margen bruto?01001010000000000000000
¿Está aumentando la productividad del activo?00110110111101100000000
Piotroski F-Score233635534454266233223232,5
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ratios de Actividad

El periodo medio de almacén nos indica que en el último ejercicio Inmobiliaria Colonial está tardando de media 0,0 días en vender sus productos desde que éstos entran en su almacén. Si nos fijamos en el crecimiento de este ratio durante los últimos 5 años, vemos que éste apenas ha cambiado. Es decir, la empresa vende al mismo ritmo que hace un lustro.

De acuerdo con el periodo medio de cobro, la empresa está tardando en cobrar a sus clientes 36,2 días de media. La variación anual de este ratio no arroja diferencias significativas respecto al nivel de hace 5 años.

El periodo medio de pago nos indica que la empresa tarda 0,0 días de media en completar el pago a sus proveedores. La evolución durante los últimos 5 años nos indica que Inmobiliaria Colonial tarda aproximadamente el mismo tiempo en pagar a sus proveedores.

Por último, el periodo medio (o periodo medio de maduración) agrupa los 3 periodos medios anteriores en una sola cifra para indicarnos cuánto tiempo pasa desde que se paga a los proveedores hasta que se recibe el efectivo del cliente por la venta del producto o servicio. Aunque, como ya sabemos, esta cifra debe compararse con el resto de la industria, en general, cuanto más bajo sea el periodo medio mejor. Observando la evolución reciente de este ratio se aprecia que se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 5 años.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Var. media
5 años*
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.219M1.056M1.056M1.224M1.224M1.056M1.056M1.224M1.224M
Coste de ventas-20,3M-29,1M-42,5M-511,8M-1.055M32,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M
Inventario Medio92,6M105,5M1.217M2.630M2.001M1.110M580,4M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M23,3M23,3M23,3M23,3M23,3M23,3M23,3M23,3M
Media de Cuentas por cobrar6,4M6,0M89,6M297,0M281,1M97,1M52,1M57,2M64,9M67,6M70,2M90,7M135,0M142,0M157,8M121,3M121,3M121,3M121,3M121,3M121,3M121,3M121,3M
Media de Cuentas a pagar15,8M16,0M193,3M441,2M425,2M278,3M162,1M110,0M120,1M120,6M112,8M97,6M82,2M115,5M92,8M138,2M138,2M138,2M138,2M138,2M138,2M138,2M138,2M
Periodo medio de almacén-19.320,8-22.577,63.148,21.876,0692,15.585,70,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio de cobro367,7392,3131,0126,4-1.555,0129,570,789,794,996,946,234,759,042,547,241,941,936,236,241,941,936,236,2-
Periodo medio de pago-3.306,5-3.413,9499,9314,6147,01.401,20,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio-15.646,6-18.771,42.779,21.687,8-1.010,04.313,90,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.
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