Análisis Económico Financiero de Inmobiliaria Colonial

Rentabilidad de la Empresa

La rentabilidad media sobre el Capital Empleado (ROCE) de Inmobiliaria Colonial se encuentra en un nivel aceptable. Sin embargo, este nivel de ROCE del 8,78% no es lo suficientemente elevado para sugerirnos una alta calidad del negocio.

El ratio Cash ROCE (Rentabilidad en efectivo sobre el Capital Empleado) nos muestra que Inmobiliaria Colonial no está invirtiendo eficientemente el capital del que dispone para la adquisición de inmovilizado y el desarrollo de proyectos. De media, solo ha sido capaz de generar -0.28€ de FCF por cada 100€ de capital empleado. Dada la poca eficiencia con la que el equipo gestor gestiona el capital de la empresa, sería más conveniente que fuese devuelto al accionista y éste lo invirtiese en algún otro negocio mejor.

La elevada cifra de rentabilidad media sobre el Patrimonio Neto (ROE) nos indica que el equipo gestor hace buen uso del dinero aportado por los accionistas. Sin embargo, hay que tener cuidado con niveles de ROE excesivamente elevados, ya que si estos no vienen originados por una rentabilidad excelente, sino por un nivel de Patrimonio Neto excesivamente bajo será una mala señal. Una buena práctica es siempre contrastar este ratio con el apalancamiento financiero en la sección de fortaleza financiera. Una empresa con un buen equipo gestor genera altos ROE con bajos niveles de apalancamiento.

Inmobiliaria Colonial genera una rentabilidad media sobre el total de activos de 8,24%. En términos absolutos, esta cifra no parece demasiado buena, sin embargo conviene compararla con el ROA de otras empresas de la industria, ya que este ratio es muy dependiente del tipo de industria en la que opera la empresa

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M678,1M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M98,9M
Total Activos264,2M272,2M11.419M15.052M10.160M8.638M7.863M7.937M7.253M6.520M5.925M7.130M8.228M10.508M11.487M
Patrimonio Neto125,4M122,1M3.501M4.255M1.381M1.226M2.293M2.331M1.392M928,8M2.799M3.449M4.008M5.680M6.102M
Capital Empleado187,0M215,3M10.885M14.124M8.797M7.670M5.934M6.020M5.377M4.783M5.678M6.817M8.031M9.232M11.279M
ROA1,3%0,3%0,4%1,3%-40,1%-5,6%-8,3%1,4%-13,7%-7,1%10,6%9,9%6,8%10,3%5,9%8,2%
ROE2,7%0,7%1,2%4,5%-294,9%-39,5%-28,6%4,7%-71,4%-50,1%22,5%20,4%14,0%19,0%11,1%16,2%
ROCE1,8%0,4%0,4%1,4%-46,3%-6,3%-11,1%1,8%-18,5%-9,7%11,1%10,3%7,0%11,7%6,0%8,8%
Cash ROCE1,5%-0,4%1,9%-1,8%0,0%-1,2%5,6%-7,9%-5,2%-1,3%5,1%0,9%-0,3%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ventaja Competitiva

Inmobiliaria Colonial presenta un margen bruto medio bastante generoso del 100,0%. Parece que la empresa tiene una buena capacidad para fijar los precios de sus productos o servicios.

Por otro lado, el margen neto medio de Inmobiliaria Colonial durante los últimos 5 años se situa en un generoso nivel del 77,18%. Es decir, la empresa gana 77,18 € por cada 100€ de ingresos que obtiene.

Atendiendo a los flujos de efectivo que realmente genera la empresa, podemos apreciar un escaso margen FCF del -3,64%. Es decir, por cada 100€ de ventas que realiza la empresa, -3,64 € son efectivo que entra/sale de la empresa.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.056M
Resultado Bruto8,1M7,3M108,4M345,8M-1.121M201,4M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.056M
EBITDA3,1M3,2M62,0M254,5M-1.294M181,2M204,6M183,3M167,6M178,2M448,3M891,2M776,7M1.144M969,1M
EBIT2,1M1,9M61,8M247,3M-1.663M81,6M-106,1M164,7M102,6M167,0M322,3M887,1M769,3M1.137M846,1M
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M678,1M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M98,9M
Margen Bruto127,7%130,7%43,4%40,3%1.699,4%73,5%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%100,0%
Margen EBITDA49,6%57,4%24,9%29,7%1.961,6%66,2%76,1%78,8%67,2%70,0%80,7%93,4%93,0%93,8%91,8%91,7%
Margen EBIT33,7%33,7%24,8%28,8%2.520,1%29,8%-39,5%70,8%41,1%65,6%58,0%93,0%92,1%93,2%80,1%85,5%
Margen Neto53,3%14,4%17,0%22,5%6.169,7%-176,9%-244,0%47,2%-398,7%-182,6%113,2%73,7%67,0%88,6%64,2%77,2%
Margen FCF24,9%50,1%54,5%-40,1%-0,3%-25,6%104,4%-81,1%-36,9%-12,5%38,8%9,4%-3,6%
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Calidad del resultado

El beneficio neto contable de una empresa está sujeto a cierta discreción por parte del equipo directivo a la hora de reconocer ingresos y gastos. El equipo gestor puede alterar en cierta medida los resultados a conveniencia, sin necesidad de cometer fraude, simplemente aplicando los criterios que más convienen en cada situación.

Por otra parte, los flujos de efectivo que entran y salen de la empresa son mucho más difíciles de manipular, y por tanto, se consideran un reflejo más realista del beneficio real de la empresa. El coeficiente de devengo compara el resultado contable con el resultado según los flujos de efectivo (FCF) para ofrecernos una medición del nivel de discreción implícito en los resultados publicados.

La media a 5 años del coeficiente de devengo se encuentra en 11,06%. Esta cifra no parece tender a 0. Deberíamos tratar de investigar los años donde el total de devengos sea más elevado para averiguar cuál es el motivo de tal diferencia entre el beneficio contable y el efectivo generado por el negocio en ese año.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años
Beneficio Neto3,4M0,8M42,4M192,7M-4.071M-484,6M-655,7M109,8M-994,4M-464,9M628,5M703,1M559,3M1.080M678,1M
Free Cash Flow213,4M-33,1M149,2M-107,8M-0,6M-63,9M265,9M-450,5M-352,3M-104,6M473,4M98,9M
Devengos-20,7M-4.038M-633,7M-547,9M110,4M-930,5M-730,8M1.079M1.055M663,9M607,1M579,2M796,9M
Activos Operativos Netos Medios167,6M182,1M5.343M11.929M10.873M7.875M6.524M5.729M5.447M4.842M5.001M5.975M7.058M8.195M9.808M7.207M
Coeficiente de Devengo-0,2%-37,1%-8,1%-8,4%1,9%-17,1%-15,1%21,6%17,7%9,4%7,4%5,9%11,1%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.

Intensidad del capital

Inmobiliaria Colonial gasta un elevado porcentaje del dinero que genera su negocio en la compra de nuevo inmovilizado que le permita continuar operando su negocio. Es decir, es un negocio muy intensivo en capital. De cada 100 € de Flujos de Efectivo Operativos (FCF antes de Capex) que gana, de media 133,98 € son gastados anualmente en nueva maquinaria e instalaciones.

De hecho, debido a que el gasto medio es superior al 100%, la compañía consume más dinero del que su negocio es capaz de generar actualmente. Esto implica que, tarde o temprano, la empresa necesitará emitir deuda, ampliar capital, vender algunos activos o reducir drásticamente sus niveles de inversión en capital. Aunque es preferible un negocio con baja intensidad de capital, es habitual encontrarse con altas tasas de intensidad de capital en empresas que se encuentran en plena fase de crecimiento.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años
Inversión en capital (Capex)-1,0M-1,3M-0,2M91,8M55,1M140,5M-107,9M-14,0M-119,2M233,4M-376,2M-325,5M-158,2M317,6M64,3M-95,6M
Free Cash Flow antes de Capex121,6M-88,2M8,7M0,1M13,4M55,4M32,5M-74,4M-26,8M53,7M155,7M34,6M28,6M
Intensidad del Capital**0,0%0,0%0,0%300,0%104,5%215,4%0,0%300,0%300,0%294,9%0,0%0,0%134,0%
* Media aritmética que confiere el mismo peso a cada año.
** Con el fin de facilitar la representación gráfica, el nivel de intensidad de Capital está representado con un 300% cuando el Beneficio Neto es negativo.

Piotroski F-Score

El ratio F-Score, desarrollado en el año 2000 por el reconocido profesor de la Universidad de Chicago Joseph Piotroski, nos ayuda a diferenciar entre empresas de alta y baja calidad financiera basándose en una serie de 9 principios contables que analizan la rentabilidad, apalancamiento financiero, liquidez, eficiencia operativa, etc.

Cuando una empresa cumple todos los criterios de Piotroski, recibe una puntuación de 9 (un punto por cada criterio cumplido), siendo éstas las empresas de mayor calidad financiera. Aquellas empresas con unas cuentas más débiles apenas cumplen algún criterio y suman pocos o ningún punto, encontrándose su ratio F-Score más cercano a 0.

Inmobiliaria Colonial presenta un ratio F-Score de 2 en el último año, y 3,60 de media en los últimos 5 años. Con estos niveles parece que calidad financiera de la empresa es bastante reducida de acuerdo al ratio F-Score de Piotrioski.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Media
5 años*
¿Está generando beneficios?111100010011111
¿Está generando efectivo?000101111100111
¿Genera más efectivo que Beneficio Contable?000011101100000
¿Está creciendo la rentabilidad sobre activos?001101010110010
¿Está reduciéndose el nivel de deuda?000100100011010
¿Están mejorando los niveles de liquidez?000111001010010
¿Se evita la dilución de los accionistas?110000000001000
¿Está mejorando el margen bruto?010010100000000
¿Está aumentando la productividad del activo?001101101111010
Piotroski F-Score2336355344542623,6
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.

Ratios de Actividad

El periodo medio de almacén nos indica que en el último ejercicio Inmobiliaria Colonial está tardando de media 0,0 días en vender sus productos desde que éstos entran en su almacén. Si nos fijamos en el crecimiento de este ratio durante los últimos 5 años, vemos que éste apenas ha cambiado. Es decir, la empresa vende al mismo ritmo que hace un lustro.

De acuerdo con el periodo medio de cobro, la empresa está tardando en cobrar a sus clientes 41,9 días de media. La evolución a 5 años nos muestra que la compañía ha consegido reducir en un -15,4% anual el tiempo que tarda en cobrar a sus clientes las ventas realizadas a crédito.

El periodo medio de pago nos indica que la empresa tarda 0,0 días de media en completar el pago a sus proveedores. La evolución durante los últimos 5 años nos indica que Inmobiliaria Colonial tarda aproximadamente el mismo tiempo en pagar a sus proveedores.

Por último, el periodo medio (o periodo medio de maduración) agrupa los 3 periodos medios anteriores en una sola cifra para indicarnos cuánto tiempo pasa desde que se paga a los proveedores hasta que se recibe el efectivo del cliente por la venta del producto o servicio. Aunque, como ya sabemos, esta cifra debe compararse con el resto de la industria, en general, cuanto más bajo sea el periodo medio mejor. Observando la evolución reciente de este ratio se aprecia que se ha mantenido relativamente estable durante los últimos 5 años.

200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018Var. media
5 años*
Ingresos6,3M5,6M249,6M857,6M-66,0M273,9M268,7M232,6M249,4M254,6M555,3M954,3M835,2M1.219M1.056M
Coste de ventas-20,3M-29,1M-42,5M-511,8M-1.055M32,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M
Inventario Medio92,6M105,5M1.217M2.630M2.001M1.110M580,4M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M0,0M23,3M
Media de Cuentas por cobrar6,4M6,0M89,6M297,0M281,1M97,1M52,1M57,2M64,9M67,6M70,2M90,7M135,0M142,0M121,3M
Media de Cuentas a pagar15,8M16,0M193,3M441,2M425,2M278,3M162,1M110,0M120,1M120,6M112,8M97,6M82,2M115,5M138,2M
Periodo medio de almacén-19.320,8-22.577,63.148,21.876,0692,15.585,70,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio de cobro367,7392,3131,0126,4-1.555,0129,570,789,794,996,946,234,759,042,541,9-15,4%
Periodo medio de pago-3.306,5-3.413,9499,9314,6147,01.401,20,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
Periodo medio-15.646,6-18.771,42.779,21.687,8-1.010,04.313,90,00,00,00,00,00,00,00,00,0-
* Media ponderada que confiere más peso a los años más recientes en comparación con los más antiguos.
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